海外债规模爆发 房企融资成本渐分化

澳博电玩城 ?

  时代周报2天前我要分享

  [摘要]由于评级机构担心其债务和杠杆水平过高,2018年,标准普尔和惠誉将泰和集团的主要信用评级从“B”下调至“B-”,而抵押债券则降级为“CCC +”。

时代周刊记者胡天翔来自广州

随着国内信贷环境的进一步收紧,住房公司已向海外发行债务。

7月13日,Wind统计显示,自2019年以来,住房企业规划的境外债务达到104个,计划发行规模为384.47亿美元。同期的数量和规模达到历史最高水平,接近2017年的全部规模。 “如果我们按目前的速度继续下去,预计住房公司的海外债券发行规模将再创新高,”Wind表示。

在中资海外债券供需蓬勃发展的同时,高信用评级和低信用评级住房企业的融资成本差异也更加明显。

信用评级会影响融资成本

7月8日,中国海外发展股份有限公司(以下简称“中国海运”)成功发行20亿港元(5。5年)和4.5亿美元(10年期)双币固定利率高级债券,包括5。5年期港元债券。票面利率为2.90%,是同行业中最低的利率; 10年期美元债券息票率为3.45%,中资房地产债券发行利息成本最低。

一般来说,信用良好,财务状况稳定的房地产可以获得较高的国际信用评级,相应的海外融资成本也较低。信用评级是包括惠誉,穆迪和标准普尔在内的第三方评级机构,评估债务人全额及按时偿还债务的能力,是国际投资机构的重要指标。

中国海运的高盈利能力和财务管理及控制能力是三家国际评级机构中评级最高的。来自National Harvest Research的数据显示,2018年。中海美元债券的加权息票仅为4.59%。

“财务费用主要基于国际债务评级。从理论上讲,在相同的业绩比表现下,规模越大,信用评级越高。“房地产金融高级评论员黄立冲告诉时代周刊,房屋企业达到1000亿元。之后,获得银行支持将更容易,并且更容易发行债务融资。特别是海外债务要求企业具有一定的规模。

件比国内债券相对宽松,通常设立美元债券以换取赎回权。公司利用美元债务融资来实现“时间换空间”。这两类住房企业可能会从美元债务中炙手可热。显然受益。“国盛研发部门表示,对于无法维持再融资模式的住房企业,高成本的美元债务融资可能是一种渴望。喝酒。

以万科为例。 2018年10月,惠誉评级确认万科被评为“BBB +”且前景稳定。 “从销售规模来看,万科的合约销售增长率自2007年以来已上升至20%以上,2018年达到6070亿元。”惠誉表示,从财务状况来看,万科仍面临行业逆行,保持杠杆率低于20%,使其利息支出低于同行水平,从而创造了成本优势。根据国盛收集研究的数据,在2018年,万科的美元债务加权票息为4.50%,而在2019年(截至5月6日)仅为4.20%。

但是,一些信用评级较低的住房公司的融资成本较高。

7月12日,泰和发行4亿美元(3年)美元债券,票面利率为15%。由于评级机构对其过度的债务和杠杆水平表示担忧,2018年,标准普尔和惠誉将泰和集团的主要信用评级从“B”下调至“B-”,并对该公司无抵押。该债券被降级为“CCC +”。

2019年6月,穆迪将泰和的前景从负面调整为稳定,但仍维持B3和Caa1的评级。 “泰和B3的企业家庭评级主要是由于流动性薄弱,信托贷款和财务指标较大。弱势和其他因素受到限制。“穆迪表示,如果泰和的流动性和信贷指标在中期有所改善,则评级可能会提高,反之亦然。

“从公司监测的37家典型房地产企业的境内外债券融资情况来看,2018年1月至2019年6月发行境外债券的平均票面利率为7.8%,比国内债券融资高出近2个百分点。 “。与此同时,易汉智库指出,住房企业需要通过提高销售业绩,改善现金流和降低财务杠杆来提高国际信用评级,从而降低海外债券发行成本,缩小与国内债券的差距。融资成本。

融资紧缩和债务偿还高峰

海外债券发行规模继续上升,主要原因是国内融资环境收紧。

从2016年10月开始,上海证券交易所和深圳证券交易所发布文件,明确公司债券发行的门槛,规范住房公司发行公司债券的行为。中国证监会和中国银行(证监会)提议禁止非法资金进入房地产行业;国家发改委要求严格限制住房企业。公司债券是为商业房地产项目发行的。华东一家住房公司的高级管理人员告诉时代周刊,财务状况已经逆转,包括更严格的金融监管,非标准业务的清理,资本供应的收紧以及资本成本的增加。

在此背景下,住房公司开始积极寻求海外债券发行。据Wind统计,2018年全年,内地房地产企业累计发行境外债务137笔,融资总额519.5亿美元,比2017年增长60%。平均利率为7.62%,比去年上升1.34个百分点。其中,票面利率高于10%的23只债券创历史新高。嘉里广州地区首席分析师肖文孝告诉“时代周刊”,虽然海外融资成本很高,但在目前国内融资环境仍然紧缩的情况下,不止一个融资渠道非常重要。 “首先,你必须能够获得资金,第二是考虑高或低的融资成本。”小文晓说。

2019年4月,随着金融机构对房地产市场的非法借贷频繁发生以及土地市场上高价值土地的频繁发生,有关部委再次收紧了房企的整个资金链。

5月17日,银监会发布文件明确要求商业银行,信托,租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资。 7月4日,一些信托公司收到了银监会的指导,并要求控制信托业务的规模。同时,鉴于海外债券发行量持续增加,国家发展和改革委员会于7月12日发布通知称,房地产公司发行外债只能用于替代中长期债券。在明年到期的期限外债。 “后续行动,房地产企业未来的融资可能主要满足贷款续期的需求,而外部新资金的减少将使房地产企业的运营资金更多地依赖于自身的造血功能。”江海证券发布研究报告。

值得注意的是,在收紧国内外融资渠道的背景下,债务偿还的高峰期也已到来。根据嘉里的数据,2019年下半年95家重点住房公司的到期债券为1706亿元,占2018年到期债券的75%。从长远来看,2020年的住房债券到期日将进一步延长超过5000亿元,到2021年,将超过6000亿元,未来的债务还款压力将进一步增加。

除重印外,本网站上的内容(包括但不限于文字,图片和音频和视频)的版权归Times Online所有。未经书面许可,不得转载,链接,转发或以其他方式使用。如果违反上述声明,将对本网站的相关法律责任进行调查。如果其他媒体,网站或个人使用它,请在此网站上联系丁先生:

收集报告投诉